专业：民商 夫妻共有不动产隐名共有人权利保护研究 郑梅烟 福建闽众律师事务所
摘要：夫妻结婚后以共同财产购买的不动产属于夫妻共同财产，然而现实生活中由于传统观念、法律意识等方面原因，部分夫妻共有房屋等不动产只登记在夫妻中一方名下，导致该不动产实际产权状况与登记公示的产权状况不一致，进而引发不动产隐名共有人、显名共有人以及第三人之间的纠纷，而隐名共有人的合法权益无法得到有效的救济，其权益保护问题亟待研究解决。本文主要从共有人隐名的原因、其权益可能面临的侵害以及救济途径等方面进行阐述，重点从不动产隐名共有人自身、不动产登记机构以及立法机关三个角度出发，提出不动产隐名共有人权利保护及救济措施，以期更好地维护夫妻共有不动产隐名共有人的合法权益。
关键词：夫妻共同财产、不动产登记、隐名共有人、物权公示效力
引言
不动产登记制度的推行和实施是不动产物权公示原则的具体实现，通过不动产登记，相关权利人可以通过查询不动产登记簿，了解不动产的事实状况和权利状况，包含地址、面积、产权人、权利抵押等限制情况等内容，使该不动产相关情况得以公示，避免出现“一房二卖”等权利纠纷，保障不动产交易和流通安全，促进房地产市场健康发展。但是，由于传统观念影响、部分人意识淡薄等原因导致部分夫妻共有不动产只登记在夫妻一方名下，造成不动产登记簿登记的权利情况和实际的权利情况不一致，被登记在不动产登记簿上的产权人我们称为显名共有人，未被登记的共有产权人我们称为隐名共有人。这种现象大量存在于夫妻共同共有关系中。随着不动产价值的提升以及不动产交易市场的活跃，不动产隐名共有人的权益保护问题越发凸显。
一、夫妻共有不动产隐名共有人产生的原因
夫妻共有不动产隐名共有人产生的原因有多方面，笔者主要从传统观念、法律意识以及相关法律的冲突三方面进行论述。
（一）传统观念的影响
“男主外女主内”是我国传统家庭男女分工的主要模式，“夫唱妇随”是我国传统家庭状况的真实写照。受这种传统观念的影响，传统女性的角色囿于相夫教子、操持家务等家庭内部事务，而男性主要代表家庭处理对外事务和决定家庭的重大事项，作为家庭重要财产的不动产主要也是登记在男性名下。另外，夫妻双方因为感情上的忠诚和信任，将双方共有的不动产登记在夫妻一方名下，也是夫妻双方感情关系的正常反映和体现。基于根深蒂固的传统观念影响以及夫妻间的信任，部分女性没有，也从未考虑过将自己的名字记载于不动产登记簿。该现象大量存在于农村等地区或者年纪较大一辈人中间。
（二）法律意识淡薄
部分人法律意识淡薄，对于不动产物权登记制度不知道、不了解、不重视，觉得办理不动产登记手续繁琐；且深信婚后共同购买的不动产为夫妻共同财产，即使只登记在另一方名下也不会对自己造成影响，没有及时申请将自己的名字记载于不动产的登记簿，使夫妻一方长期处于不动产隐名共有的状态。
（三）《婚姻法》和《物权法》的冲突
- 《婚姻法》和《物权法》关于夫妻共有不动产中各方权益保护的变化
2001年修订的《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；……（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院2001年 颁布的《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”以上两个规定可以看出：首先，除非夫妻间另有约定，夫妻关系存续期间共同购买的房屋等不动产应属于夫妻共同财产，即使该不动产只登记在夫妻一方名下，隐名共有人也应对该不动产享有共同共有的权利；其次，不动产作为家庭重要资产，笔者认为处置不动产不属于因日常生活需要而处理夫妻共同财产的情况，应由夫妻双方协商一致；再次，非因日常生活的需要对夫妻共同财产做重要处理决定必须由夫妻双方取得一致意见，单方擅自处分共有财产的无效，除非第三人有理由相信其为夫妻共同协商一致的结果，也即第三人须举证证明其有理由相信该处理决定为夫妻共同决定，非单方决定；最后，2001年修订的《婚姻法》及其相关司法解释更侧重于保护夫妻双方对共有财产（包含不动产）共同、平等的处置权，更有利于保护夫妻共有不动产隐名共有人的合法权益。
2007年颁布的《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”此条规定确立了物权公示原则，表明《物权法》更侧重于保护物权的公信力，保护善意第三人因对登记结果的信赖而作出的法律行为。虽然《物权法》第二十八条至三十条规定了因征收决定、继承或受遗赠等原因取得物权、因事实行为而设立或者消灭物权等物权可以不经登记而变动的特殊情况，但该情况并未列举包含夫妻间共同共有的不动产物权变动的特殊情况。《婚姻法》第十七条关于夫妻共同共有财产的规定是否属于《物权法》第九条中“法律另有规定”的除外情况？夫妻共有不动产是否可以不经登记发生物权变动的法律效果？即使夫妻共有不动产只登记在夫妻一方名下也视为具有夫妻共同财产的对外物权公示效力？等等此类问题尚无明确规定，给实践中处理夫妻共有不动产显名共有人、隐名共有人、善意第三人之间的纠纷带来极大困扰。
为了解决此类问题，协调《婚姻法》夫妻共同共有财产和《物权法》公示公信原则的冲突，2011年最高人民法院颁布的《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”此规定将夫妻共同财产制的效力限于对内，即对夫妻双方有效，不可对抗善意第三人。该规定显然更侧重于保护善意第三人的利益，在符合“第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续”三个条件后，隐名共有人不可追回该不动产。但同时给予隐名共有人的救济途径为“在离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”。隐名共有人只能在离婚时请求显名共有人赔偿损失，在婚姻关系存续期间正常不可以要求对方赔偿损失。
- 《婚姻法》和《物权法》立法理念的差异
从《婚姻法》和《物权法》及相关司法解释关于夫妻共同共有财产（包括共有不动产）的规定可知，我国《婚姻法》及其相关司法解释规定的夫妻共同财产制仅具有对内效力，也即仅对夫妻双方有效。而《物权法》对不动产登记实行的登记生效主义，因不动产的公示原则而具有对外效力，即对夫妻以外的善意第三人均有效。共有人从《婚姻法》中获得的共有权无法在《物权法》的不动产登记中得以公示，导致夫妻共同财产共有人隐名的产生。
从更深层次上看，是因为《婚姻法》和《物权法》立法理念存在差异，《婚姻法》侧重夫妻经济共同体的理念，夫妻往往作为或被视为一个经济共同体参与市场交易，而交易第三人信赖夫妻身份和感情上的紧密关系，又进而相信夫妻一方在一定范围内具有代表夫妻共同体交易的权利；而《物权法》侧重保护交易安全的理念，侧重对信任权利外观而进行的交易行为的善意第三人给予保护。《婚姻法》共有状态具有秘密性和相对性，而《物权法》共有状态具有公开性和排他性。
- 隐名共有人权益面临的问题
现实中隐名共有人常处于相当被动的状态：不易知道自己权益受到侵害、举证难、维权难等，与显名共有人、第三人相比，为弱势一方，权益保护问题较为突出。
首先，由于现行我国不动产登记数据电子化程度较低，很多不动产登记机构无法提供网上查询登记信息的渠道，隐名共有人不可能时时跟踪该房产是否已被转移或者正在办理转移等登记，进而通过诉讼等渠道维护自己的合法权益。
其次，最高人民法院于2011年颁布的《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条规定，在夫妻一方擅自处分共有不动产时，隐名共有人只能在离婚时请求显名共有人赔偿损失，在婚姻关系存续期间正常不可以要求对方赔偿损失，该规定不利于保护隐名共有人的合法权益。因为当夫妻一方擅自处分共有不动产，另一方即隐名共有人虽然权益受到侵害，但是他们不一定会因此而申请离婚，因为离婚涉及各种人身、财产等关系的处理，非到不得已夫妻双方正常不会提出离婚。即使他们申请了离婚，隐名共有人要求显名共有人赔偿损失，但是显名共有人那时是否有赔偿能力尚未可知。此时，隐名共有人的合法权益极有可能遭受侵害而难以得到救济。
最后，实践中，如遇此类纠纷，法院一般从主客观上审查，客观上审查第三人是否支付了合理对价，涉案房产是否已经办理过户登记，有的法院甚至放宽标准，显名共有人若已实际交付房产，水电、天然气等已过户而房产尚未办理过户登记的法院也会支持第三人的主张；主观上审查第三人是否善意，但隐名共有人须承担举证责任，否则法院正常推定第三人为善意，而是否善意为主观标准，隐名共有人很难举证证明，因此，即使第三人为恶意，与显名共有人串通损害隐名共有人的合法权益，隐名共有人也会因举证不能而导致败诉，无法获得法院的支持。
三、不动产隐名共有人权益保护及救济措施
（一）隐名共有人可通过办理不动产相关登记使自己“显名”
隐名共有人应增强法律意识，深入了解我国不动产登记制度及相关规定，明确当自身权益遭受侵害或者可能遭受侵害时的救济途径。笔者在此总结三点：一是联名签订买卖合同并共同到不动产登记机构申请不动产登记。在夫妻共同购买不动产后，要求不动产买卖合同由夫妻双方共同签订，并共同办理不动产物权登记，将双方姓名共同记载于不动产登记簿，防止后续纠纷的发生。二是可申请变更或更正登记。若原先夫妻共同购买的不动产已办理登记，但只登记在夫妻一方名下的，隐名共有人可以与显名共有人商量共同到不动产登记机构办理夫妻加名的变更登记或更正登记，使不动产登记簿记载的权利人和该不动产物权实际权利状况一致，避免纠纷的发生；三是可申请异议登记并提起诉讼。若夫妻隐名共有人发现显名共有人拟擅自转让共有不动产，而双方尚未办理不动产转移登记的，隐名共有人可以依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等相关规定向不动产登记机构申请异议登记，同时向有关人民法院提起诉讼，请求法院确认显名共有人和第三人签订的不动产买卖合同无效。
（二）不动产登记机关应严格进行实质审查
目前各国登记机关所采取的审查制度大致可以分为实质审查主义和形式审查主义两种。实质审查主义是指登记机关对于不动产登记申请有实质审查权，不仅要审查登记申请是否符合相关规定的形式要件，还要对不动产权利变动的原因与事实是否相符、是否合法、是否已缴纳相关税费、前期各项审批手续是否齐全等均需要详细审核无误后方可予以登记。形式审查主义是指登记机关对于不动产登记的申请，只进行形式上的审查，只要申请材料齐全、手续完备即依法登记记载于不动产登记簿，至于申请的材料是否真实、内容是否合法等均不予以审查。在实质审查主义下，不动产登记簿记载的权利状况与真实权利状况在最大程度上相符，登记权利具有真实权利的外观，不动产登记具有较强的公信力。而形式审查主义下可能存在登记的权利状况与真实的权利状况相脱离的现象。我国《物权法》、《不动产登记暂行条例》等规定均未直接规定我国不动产登记是采取形式审查主义还是实质审查主义。实践中各地登记机关有的采取实质审查主义，有的采取形式审查主义。笔者认为从保护交易安全，维护物权登记的公信力，真正保护隐名共有人和善意第三人权益角度出发，我国不动产登记机关应采取实质审查主义，对不动产登记的各项申请材料进行详尽的审查，尤其是对权利变动的原因和事实状况进行详细审查，若发现夫妻婚后购买的不动产而夫妻双方又无关于该不动产所有权的特别约定时，则在办理该不动产转让或抵押登记等处分行为时应要求由夫妻双方共同申请，否则不予办理相关登记，从源头上避免此类纠纷的发生。同时，实质审查主义也可使不动产登记簿登记的权利状况和真实权利状况一致，维护不动产登记簿的公信力，保护不动产交易安全。
（三）不动产登记机关应主动作为，使不动产登记簿记载的权利与真实权利保持一致
不动产登记机关采取实质审查主义，严格登记审查，可从根本上解决夫妻共有不动产隐名共有人权益遭受侵害的问题。但是实质审查主义对登记人员素质要求高、审查要点多、登记机关审查压力大、责任重，同时影响登记效率。随着农村宅基地登记确权工作的开展，不动产登记业务将面临爆发式增长，实质审查主义与登记效率等的矛盾将越发凸显。同时政府近年推行的“优化营商环境”、“简政便民利企”等政策也推动不动产登记机构探索如何高效、便捷而又准确地开展不动产登记工作。对此，已有部分不动产登记机关主动作为，通过向社会发布公告的方式，规定在一定期限内允许隐名共有人申请加名等变更登记，使不动产登记簿记载的权利人和实际权利人一致，该期限过后不动产登记机关将不再审核夫妻共有不动产实际权利情况，不动产登记簿记载的权利人可自行申请办理该不动产转移、变更等登记，而无需隐名共有人共同申请。笔者认为，通过一次性的社会公告和宣传、摸排、审查和登记，将辖区内的不动产隐名共有人记载于不动产登记簿，使不动产登记簿记载的权利人和实际权利人尽量保持一致，一方面可以增强不动产登记簿的公信力，更好地保护各方权益；另一方面，也可提高登记效率，减轻登记机关后期业务开展的压力。
（四）完善法律法规，明确夫妻共有不动产的法律适用问题
如前所述，《婚姻法》的夫妻共同财产制度与《物权法》公示公信原则存在冲突，第十七条关于夫妻共同共有财产的规定是否属于《物权法》第九条中“法律另有规定”的除外情况，法律并未明确，导致共有人从《婚姻法》中获得的共有权无法在《物权法》的不动产登记中得以公示。笔者认为，应完善《物权法》，将夫妻共同共有不动产作为不动产物权变动登记生效的例外情况，明确夫妻共同共有不动产自购买之日起夫妻双方即享有共有权，除非双方另有约定的除外。或者明确《婚姻法》作为《物权法》的特别法，当《婚姻法》与《物权法》关于夫妻共同共有不动产规定有冲突时，优先适用《婚姻法》的相关规定。那么，夫妻一方擅自处置共有不动产，第三人就应尽注意义务，合理注意其是否已婚、该不动产是否为夫妻共有不动产等情况；不动产登记机关在办理该不动产转移登记时也应注意出让人是否已婚、是否夫妻共同财产等，若为夫妻共同财产应提示出让人应取得夫妻另一方的同意，从而防止纠纷的发生。对以上法律问题进行明确，虽然增加了第三人及登记机关的合理注意义务，但却从法律上保障了隐名共有人的合法权益，避免了此类纠纷的发生。
注释和参考文献
1、注释（论文）：石丹：《夫妻共有不动产项下隐名共有人的保护》，《西南政法大学学报》，2009年4月第11卷第2期，第48页
2、注释（论文）：梅瑞琦：《不动产登记公信力制度基础研究-兼论我国登记制度》，《河南财经政法大学学报》，2015年第4期，第90页
3、参考书目（论文）：张超兰：《论不动产登记公信力及其修正》，《法制博览》，2018年03月（中），第107-108页。
4、参考书目（论文）：宋大龙：《夫妻共有不动产隐名共有人权利之保护-从完善夫妻共有不动产登记制度入手》，《法制在线》，第34-35页。
5、参考书目（论文）：孙超：《论夫妻共有财产的公示与处分-兼论<物权法>与<婚姻法>的冲突与协调》，《理论争鸣》山东审判第34卷，第71-78页。
6、参考书目（论文）：辛焕平：《物权法与婚姻法的关系及适用中的衔接问题探讨》,《中华女子学院学报》，2009年8月第21卷第4期，第9-16页。
7、参考书目（论文）：李玲玉：《物权公示原则对婚内财产分割协议的掣肘与妥协》，《北京政法职业学院学报》，2017年第3期，第56-61页。
8、参考书目（论文）：魏永：《论我国物权公信原则-以不动产领域为视角》，《四川职业技术学院学报》，2011年2月第21卷第1期，第17-19页。
作者简介：郑梅烟，福建闽众律师事务所，通讯地址：福建省福州市台江区光明南路1号升龙汇金2601，邮编350004，毕业于福州大学法学院，本科学历。
